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2013.07.31

新築した家屋の固定資産税評価額が付されていない時の相続税申告

今年の3月に相続税対策のため賃貸アパートを新築した方が、6月に亡くなられ、その相続税申告です。


この賃貸アパートは3月に完成引渡しを受けているため、相続税評価額は、固定資産税評価額×70%となります。


通常であれば家屋の相続税評価で面倒なことは生じないのですが、今年度の固定資産税の課税明細書を見るとこの賃貸アパートが記載されていません!


固定資産税は1月1日(賦課期日)に現存するものに対して課税するため、3月に新築のこの賃貸アパートは今年度の固定資産税は課税されないため、固定資産税の評価を行われておらず、課税明細書に記載されていないわけです。評価されていないので、当然のことながら区役所で評価証明を請求しても取れません!



このように家屋の固定資産税評価額が付されていない場合、相続税評価ができないことになりますが、国税庁では増改築した場合の同様にケースでの取扱いを公表しています。


それによると、優先順位として、(1)相続税の申告期限までに固定資産税評価額が付いた場合には、その固定資産税評価額、(2)その家屋の付近にある状況の類似した家屋の固定資産税評価額を基として、その付近家屋との構造、経過年数、用途等の差を考慮して評定した価額、(3)状況の類似した付近家屋がない場合には、その家屋の再建築価額から経過年数に応ずる償却費相当額(定率法)を控除した価額の70%に相当する金額となっています。


実務上は(2)の類似家屋を探し出すのは困難であるため採用することはほとんどないでしょう。(1)の固定資産税評価額が付くのが翌年3月31日に市町村で価格決定してからとなるため、その間に相続税の申告期限が来てしまうときは採用できません。


したがって、実務上は(3)の採用して、再建築価額(通常は家屋の取得価額)から償却費を控除した価額の70%を自用家屋の評価額とし、とりあえず相続税申告します。



問題は、(3)で相続税申告した後、固定資産税評価額が付され、固定資産税評価額の方が金額が小さいからということで更正の請求ができるかですが、おそらく更正の請求は却下されるでしょう。計算に誤りがあった訳ではないからです。



相続人に更正の請求は認められないかもしれないと話しをすると、それは困るということになりました。

税金を払う側からすれば当然ですよね。。。



そこで、国税庁が公表している方法以外の方法を模索です。。。


家屋の固定資産税評価額がどのような計算を経て求められるか固定資産評価基準を知っているので、そこから検討します。


まず、家屋の固定資産税評価額は、再建築価額評点数に経年減点補正率、1点当たりの価額を乗じたものです。経年減点補正率、1点当たりの価額は評価基準で定まっているため、再建築価額評点数が分かれば計算できます!



再建築価額評点数はどのようにすれば分かるのか、、、というと、市町村の固定資産税の実地調査を受ければ分かります。評点数さえ分かれば、翌年3月31日以降にならなくてもおおよその家屋の固定資産税評価額は計算できます!今回は、これで相続税申告します!






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