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2013.08.30

建物に固定資産税評価額が付されていない場合-推定固定資産税評価額による申告

 相続税申告に当たり、新築した賃貸アパートに固定資産税評価額が付されていないケースの結果です。


 建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」がベースになります。この賃貸アパートは、固定資産税が課税されるのが新築した年の翌年からなので亡くなった今年度の固定資産税評価額は付されていません。


 このように固定資産税評価額が付されていない建物がある場合、国税庁の公表情報では、


(1)相続税の申告期限までに固定資産税評価額が付いた場合には、その固定資産税評価額


(2)その家屋の付近にある状況の類似した家屋の固定資産税評価額を基として、その付近家屋との構造、経過年数、用途等の差を考慮して評定した価額


(3)状況の類似した付近家屋がない場合には、その家屋の再建築価額から経過年数に応ずる償却費相当額(定率法)を控除した価額の70%相当額


としています。優先順位は(1)→(2)→(3)の順です。



 実務上は(2)の類似家屋を探し出すのは困難であるため採用することはないでしょう。(1)の固定資産税評価額が付くのが翌年3月31日に市町村で価格決定してからとなるため、その間に相続税の申告期限が来てしまうときは採用できません。


 したがって、実務上は(3)の採用して、再建築価額(通常は家屋の取得価額)から償却費を控除した価額の70%を自用家屋の評価額とすることが一般的です。


 再建築価額の70%相当は、固定資産税評価額よりも相当高い金額になり、余分な相続税を納めなければならないし、後日、固定資産税評価額が付されたからと言って更正の請求は、計算に誤りがあったわけではないため、却下されるでしょう。


 固定資産税評価額が分らないからと言って安易に建築費の70%相当で申告するのは専門家ではないな~ということで、固定資産税評価額を推定して申告することにしました。



 そこで必要な知識が固定資産税の評価の仕方が規定されている「固定資産評価基準」の知識です。


 建物の固定資産税評価額=建築時再建築評点数×評点1点当たりの価額×経年減点補正率で計算できます。


 評点1点当たりの価額も経年減点補正率も評価基準を見ればすぐに分かります。ですので、あとは建築時再建築評点数が分かればということです。


 建築時再建築評点数は、市町村が実地調査を行って初めて付される点数ですので、まずは市役所の担当者にお願いして至急実地調査してもらいました。


 その後、評点数を教えてもらい、計算したところ、1,300万円という推定固定資産税評価額になりました。


 建築費は4,000万円なので、70%評価すると2,800万円。。。



 評価額の差 1,500万円、  相続税の節税 おおよそ300万円です!



 固定資産税は勉強していたので評価基準も理解できましたが、久し振りに固定資産評価基準を熟読しました!!


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