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2013.09.05

賃貸アパートを生前贈与する際の注意点 -相続税対策

相続税の生前対策の相談がありました。賃貸アパートを多数持っている方で、それを孫に生前贈与したいとのこと。


土地・建物セットで贈与すると、土地の相続税評価額が高いため、多額の贈与税が発生します。


そこで、私どもが提案するのは「建物のみ」の贈与です。「建物のみ」を孫に生前贈与することにより、その家賃収入は孫のものとなり、被相続人の預金の増加を抑えることができ、また、孫に財産を蓄積することが可能となります。


この「建物のみ」の贈与で注意しなければならないことが2点あります。


1.預り敷金相当の現金をセットで孫に渡すこと

 預り敷金相当の現金を渡さなければ「負担付贈与」になります。通常の建物の評価額は固定資産税評価額を使うことができますが、負担付贈与の場合は「時価」評価となり、固定資産税評価額を使うことができなくなってしまいます。

 必ず、敷金相当の現金を渡して下さい。


2.土地の相続税評価における「貸家建付地」の制限

 通常、土地の上に賃貸アパートがある場合、その土地の相続税評価は「貸家建付地」評価となり、借地権割合が60%の場合、18%評価額を下げることができます。更地評価1億円の土地の場合、8,200万円の評価まで下がります。

 建物を贈与した場合は、親が所有していた期間に借りた人が引き続き借りてる部分に対しては貸家建付地評価が認められますが、孫に贈与した後、借主が変わってしまった部分に対しては更地評価になってしまいます。

 たとえば、部屋数10の賃貸アパートで、孫に生前贈与した後に借主10人全員が変わってしまった場合、相続開始時で賃貸に供しているからといっても貸家建付地の評価は一切受けることはできません。


 「建物のみ」を生前贈与するときのデメリットが上記2の貸家建付地評価の制限ですね。


 これでは相続税対策として土地の評価額が更地評価に上がっては意味をなさないです。


 そこで管理会社を設立し、親はいったん管理会社にサブリースで一括貸しします。そのあとに孫に建物を生前贈与します。そうすれば親は管理会社に貸しているので、孫も管理会社に貸すことになるため、賃借人が変わっても、貸家建付地評価を適用することができます。


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